Как рассчитать налоговый вычет при покупке и продаже квартиры одновременно в одном году? И как при этом оформить Декларацию 3-НДФЛ? Представляю пошаговую инструкцию.
Подробнее о том, что такое взаимозачет и при каких условиях им можно воспользоваться читайте в отдельной статье. А здесь мы рассмотрим, как в разных случаях можно заполнить декларацию о доходах, если купил и продал объект недвижимости в течение календарного года.
Оглавление статьи
Взаимозачет при наследовании
Рассмотрим на примере такой ситуации. Допустим, квартира по улице Миллиардной досталась в наследство в 2019 году и была продана в том же году за 6 100 000 рублей. В этом же году была куплена другая квартира на улице Миллионной за 9850000 рублей.
Чтобы оформить взаимозачёт нужно, чтобы договора и продажи квартиры, и покупки был зарегистрированы в одном календарном году. При этом важно, чтобы не только договор покупки нового объекта недвижимости был оформлен в том же году, но и право собственности на него.
В нашем примере подтверждением права собственности может служить выписка из ЕГРН, а она у нас получена также в 2019 году. Это означает, что можно оформлять взаимозачёт.
Заполнение 3-НДФЛ в программе Декларация
Оформляем продажу квартиры
Запускаем программу Декларация-2019. О том, как заполнять общие данные смотрите другие статьи. А мы переходим к заполнению вкладки Доходы. Первым делом нам необходимо отчитаться о полученных доходах, которые возникли в результате продажи нашего имущества, а именно, квартиры.
Добавляем источник дохода. Пишем: «Продажа квартиры». Можно также указать адрес. Нажимаем Да. После этого программа нас предупредит, что не введён код ОКТМО и также напишет, что при продаже имущества физическому лицу он не нужен. Поэтому нажимаем Пропустить.
Теперь мы должны ввести данные о стоимости проданной нами квартиры. В нижнем поле нажимаем на плюс. и выбираем код дохода 1510.
Это доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, кроме их долей. Нажимаем «Да» и пишем сумму полученного нами дохода. В договоре у нас написана стоимость 6100000 рублей.
Далее, важным пунктом для заполнения является дата 1 января 2016 года, так как именно с этой даты изменилось законодательство в плане расчёта доходов от продажи недвижимости. С 2016 года при продаже учитывается кадастровая стоимость объекта. В нашей ситуации квартира была получена в наследство и вступление в права собственности было в 2019 году.
Соответственно, мы ставим галочку в этом поле. Дублируем данные о доходе, которые мы получили из договора. Записываем кадастровый номер нашей квартиры (его мы можем взять из выписки). А также указываем кадастровую стоимость объекта недвижимости. Её тоже берем из выписки, и иногда она прописывается и в договоре продажи.
Обратите внимание, что сумма дохода в верхней ячейке у нас увеличилась.
То есть, у нас налог будет рассчитываться не с суммы, указанной в договоре: 6100000 рублей, а с суммы 6718000. Почему такое произошло?
В договоре сумма продажи 6 100 000, кадастровая стоимость 9 598 497.66. Получается, что квартира была продана по цене, которая значительно меньше кадастровой. Минимальный предел, ниже которого можно совершать сделки продажи — 70%. В этом случае налог будет рассчитываться именно с цифры договора.
В нашем примере 70% от кадастра составит 6 718 948.36 рублей. Поэтому, несмотря на то, что в договоре стоит сумма 6100000, налог будет рассчитываться с большей цифры: 6 718 948.36 руб. Именно эта сумма у нас и отражается в программе как наша реальная сумма дохода.
Теперь мы указываем код вычета или код расхода. При продаже имущества можно применить два вида льгот.
- первое, это 1 миллион рублей;
- второе, в сумме документально подтверждённых расходов.
В нашей ситуации, раз нам квартира досталась по наследству, значит, мы её не покупали. Стоимость ее покупки составила 0 рублей. Соответственно, мы за неё ничего не платили. В этом случае нам стоит выбрать налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Это означает, что мы будем платить налог не с суммы 6 718 948, а с суммы 5 718 948.
И в нижней ячейке указываем месяц получения дохода. По договору квартиру мы продали в апреле.
Итак, мы занесли данные о продаже квартиры. Теперь перейдем к занесению данных о покупке нашего жилья для того, чтобы можно было оформить взаимозачёт.
Оформляем покупку квартиры
Переходим в программе Декларация на вкладку Вычеты. Далее — на вкладку Имущественный.
Добавляем наш объект. Указываем, что это квартира, индивидуальная собственность, пишем кадастровый номер уже купленной квартиры, а также место её нахождения. Не забываем про дату регистрации права собственности (эти данные берутся из выписки).
Год начала использования вычета ставим 2019, потому что взаимозачёт оформляем именно за 2019 год.
И, несмотря на то, что квартира была куплена за 8 миллионов рублей, для условий взаимозачёта мы можем применить только лишь 2 миллиона рублей. Это максимальная сумма. Нажимаем Да.
Смотрим результаты
Давайте решим нашу математическую задачку самостоятельно. Так как мы платим налог с кадастровой стоимости, то мы берём для расчета именно эту цифру: 6 718 948.36. Вычитаем из неё 1 миллион рублей — это наша налоговая льгота, которую мы можем применить в данной ситуации. Получаем: 5 718 948.36 р.
Также мы вычитаем 2 миллиона. Это льгота, которую мы можем получить с покупки новой квартиры. В результате получаем налоговую базу: 3 718 948.36 руб. Теперь берём от этой разницы 13%. Получается итоговая сумма НДФЛ к уплате: 483 463 рубля.
Программа нам посчитала точно также. В том случае, если бы у нас не было взаимозачёта, например, мы бы получили свидетельство о собственности в 2020 году и не смогли бы воспользоваться данным правом, то в этом случае налог бы у нас увеличился на 260000 рублей.
Смотрим дальше листы итоговой декларации 3-НДФЛ. На листе А у нас отображается продажа нашей квартиры по улице Миллиардной.
На листе Д1 идёт информация о покупке новой квартиры на улице Миллионной.
Далее, лист Д2, где показывается наш применяемый налоговый вычет в 1 миллион рублей.
И в последнем приложении декларации — отражаются наши данные по стоимости и по расчёту налога. То есть, где указывается кадастровая стоимость объекта и стоимость его реальной продажи.
Таким образом, при взаимозачёте, применив два налоговых вычета в 1 миллион рублей при продаже квартиры и 2 миллиона при покупке новой квартиры в том же отчётном периоде (в том же году) мы уменьшили наш налог на 390 000 рублей (это 13% от 3 млн. рублей).
Взаимозачет при покупке-продаже
Правильно уменьшаем налог
Давайте посмотрим другой пример. Допустим, мы получили квартиру не по завещанию, и она досталась нам не в наследство, а, допустим, мы приобрели её за 4 миллиона рублей.
Что поменяется при заполнении в этом случае? Мы можем использовать другой Код вычета. Таким образом, у нас будет льгота не миллион рублей, а в сумме документально подтверждённых расходов. И здесь мы указываем стоимость покупки этой квартиры 4 миллиона рублей, а это значит, что налог к уплате можно будет значительно уменьшить.
Ещё раз хочется подчеркнуть, очень важно, что здесь используется сумма покупки именно этой квартиры, которую мы продали!
Очень часто происходит путаница, когда считается, что взаимозачёт состоит в том, что если я продал квартиру за 7 миллионов рублей и в том же году купил другую квартиру за 7 миллионов рублей, то в этом случае никакого налога платить не придётся. На самом деле, математика здесь немного другая.
НДФЛ уменьшается на стоимость покупки
Итак, условие новой задачи. Мы купили квартиру за 4 миллиона рублей, и в течение 3 лет продали её за 6100000 рублей. При этом кадастровая стоимость пусть остаётся прежней: 9 598 497.66 рублей.
Что же у нас поменяется тогда с налогом? Меняем код вычета (расхода) на 903 и указываем сумму покупки проданной квартиры 4 миллиона рублей. Теперь делаем расчет.
Из кадастровой стоимости, точнее, 70% от кадастровой стоимости, вычитаем нашу налоговую льготу 4 миллиона, то есть, стоимость покупки этой квартиры в предыдущих годах и также вычитаем сумму в 2 миллиона в качестве взаимозачёта при покупке новой квартиры (имущественный вычет).
В результате у нас получается налог 93 463 рубля. Давайте посмотрим, так ли всё посчиталось в программе?
Вот на 2 листе в разделе 1 мы видим сумму 93 463 рубля. Это сумма налога, подлежащего к уплате в бюджет.
Далее листы не меняются, здесь остаются те же данные, как и в самом первом примере. А вот на листе Д2 произошли изменения.
Мы теперь видим, что к нашей квартире применяется налоговая льгота в 4 миллиона рублей. Последний лист декларации 3НДФЛ остался тем же.
НДФЛ к уплате равен нулю
Бывают ли такие ситуации, когда при взаимозачёте совсем не нужно платить налог? Конечно, и при этом иногда бывает, что можно получить деньги из бюджета вместо их уплаты.
Например, мы купили квартиру за 6 миллионов рублей. После этого продали её в 2019 году за 6100000. При этом налог платили также с 70% от кадастровой стоимости. Что у нас получится в этой ситуации?
Вместо 4 ставим в программе 6 миллионов. В результате получается отрицательная сумма, то есть, налог платить не нужно. При этом при распечатке декларации на 2-й странице мы видим, что у нас идут нули.
НДФЛ можно вернуть
Если человек работает и платит в бюджет НДФЛ, то в этом случае, он может получить ещё и возврат денег. Что для этого необходимо? Нужно добавить Другие доходы от тех источников, где был удержан налог на доходы. Например, данные из справки с работы 2-НДФЛ.
В этом случае заносим ещё один доход, полученный в Российской Федерации из этой справки. Для этого в верхнем окне нажимаем на Плюс. Далее в нижнем окне, также нажав на Плюс, добавляем источник дохода — заработная плата и другие выплаты (код 2000).
Допустим, за год доход составил 3 миллиона рублей. Заносим эту сумму и 13% от этой суммы составит 390000. Это тот подоходный налог, который нами был уплачен, а точнее, удержан на предприятии.
Смотрим, что у нас получается в результате в итоговой 3-НДФЛ. Теперь мы видим, что у нас вместо того, чтобы заплатить налог в бюджет идёт сумма налога, подлежащая возврату 166537 рублей. То есть, именно эту сумму, которая у нас получилась ранее с отрицательным знаком мы можем вернуть.
Важные условия для оформления взаимозачета
Подробнее обо всех тонкостях выгодного применения взаимозачета смотрите в этом видео.
- во-первых, покупка и продажа квартиры в один год. При этом важно, чтобы год договора продажи и свидетельства о вступлении в собственность купленной квартиры совпадали;
- и вторым важным условием является то, что налогоплательщик ранее не использовал имущественный вычет, и у него есть право на эту льготу.
Таким образом, взаимозачёт позволяет уменьшить налогооблагаемую базу дополнительно на 2 миллиона рублей.
И ещё один маленький секрет: если у вас не получается оформить покупку квартиры в тот же календарный год, но при этом вы покупали проданную квартиру, то есть, она не досталась вам, к примеру, в наследство, то в этом случае взаимозачёт можно оформить от этой сделки купли-продажи.
В Декларации вы точно так же, как ранее показывалось, начисляете себе налог на продажу, если квартира была в собственности менее 5 лет. Но имущественный вычет оформляйте не на новую, купленную квартиру, а именно на проданную, которая покупалась вами ранее.
Ну что же, попробуйте теперь самостоятельно заполнить Декларацию 3-НДФЛ, используя возможности взаимозачёта при продаже и покупке недвижимости.
Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении Декларации 3-НДФЛ, а также в отправке документов через личный кабинет налогоплательщика, смело оставляйте заявку. Мы работаем быстро и с удовольствием!
Поделитесь внизу в комментариях на какую сумму вы смогли сократить налог, используя законные возможности взаимозачета.
Добрый день! Спасибо за видео и подробную его «расшифровку», только благодаря вам узнала о возможности взаимозачёта. По возможности, хочу уточнить нюанс, всё ли я верно понимаю. Продали с братом унаследованную квартиру через год после вступления, в 2019 году. Налогооблагаемая база моя – 1,35 млн, налог – 175,5 тысяч. В том же году я купила другую квартиру за 2,5 млн, вернуть НДФЛ можно с 2 млн, то есть всего 260 тысяч. Разница между тем, что нужно заплатить и можно вернуть – 84,5 тысячи. В 3-НДФЛ онлайн в ЛК сформировала декларацию. Там к уплате «0», к возврату мне – 41 тысяча (НДФЛ с зарплат в 2019 году из 2-НДФЛ). Это всё? Или я могу вернуть в итоге все 84,5 тысячи в следующие годы? Благодарю.
Я не могу точно сказать, как Вам посчитали возврат в ЛК. Всего можно вернуть 260 тыс.руб. Часть из них уйдет на взаимозачет. Остальные — Ваши.
Благодарю за ответ! Я вас запутала подробностями ) Вопрос в том, что к возврату сумма в два раза больше, чем сумма НДФЛ, перечисленная с моих доходов в прошлом году. Мне могут вернуть сразу всё или это растянется на годы?
Все зависит от Ваших доходов и уплаченного НДФЛ.
Здравствуйте. Продали две квартиры в 2019 г. полученные в наследство(менее 3х лет в собств.) и в тот же год купили квартиру в другом регионе.Оформление 3ндфл запутались совсем так как муж пенсионер по инвалидности с 2018 г. но он работал перед инвалидностью на заводе, право вычета в 1000000 просчитали, а вычет по 2ндфл тоже можно добавить на купленную квартиру…только вот как достать эти справки 2ндфл если уже в другом регионе уже далеко, и наверное оригиналы нужны для налоговой….
Зачем вам «вычет по 2ндфл»? Вы же не покупали эти квартиры
эти квартиры мы не покупали, мы из этих денег купили другую квартиру в другом регионе, и взаимозачетом хотели снизить сумму налога. все действия происходили в один год.
Присылайте документы на info@nalog-prosto.ru Тогда можно будет разобраться, как лучше все оформить.
спасибо. это все платно у вас наверное, а если бесплатно то могу данные и так написать. В 2018 умерла мама мужа, остались в его наследство 2 квартиры, в наследство вступил в 2019 и продаем обе квартиры одну за другой с разницей в 2 месяца, стоимость квартир в договорах 1млн.450 т.р. и 950 т.р., и тут же уезжаем в другой регион и покупаем там квартиру за 700 т.р. в собственность жены. Всё в один год. Муж инвалид пенсионер (не по возрасту, еще нет 60 лет). Последние три года перед выходом на инвалидность работал на производстве 2016,2017,2018, и также стоял в Центре Занятости ( то есть налоги отчислялись с з\пл. и с ЦЗ). Сосчитала в декларацию (1450000 + 950000) — 1000000 — 700000 = 700000х 13% = 91000 будет считаться налог который должны выплатить. Верно или нет, подскажите пожалуйста. И вот запутались какие все-таки в точности документы надо собрать (копии не копии…) чтобы первично отдать в налоговую.. Спасибо.
А почему Вы считаете, что снизить сумму налога к уплате ничего не стоит?
Подскажите, если купил квартиру за один миллион рублей и продал её в этом же году за эту же стоимость.Надо будет платить налог. И можно при этом подать декларацию на имущественный вычет.Кадастровая стоимость квартиры ниже,чем мы её приобрели.
А статья над Вашим комментарием разве не об этом?
Здравствуйте. подскажите пожалуйста если я купила квартиру и продала в один год (2018). так получается, что я продала ее немного дешевле чем купила. я заполняю декларацию и почему- то он не принимает у меня эти данные, указывая, что сумма вычета превышает сумму дохода. Что делать?
Читайте внимательно статью. Взаимозачет оформляется НЕ между этими квартирами!
Здравствуйте! Я приобрел квартиру за 500000 в 2007 году, документы на возврат налогового вычета не писал. В связи с изменениями в 2014 г, могу ли я получить за нее налоговый вычет, а при последующим приобретении жилья также до суммы налогового вычета в 260. Не влияет год покупки ?
Если Вы вернете 13% от 500 тыс., то повторного права вернуть деньги по другой квартире уже не будет. Но вернуть можно)
Добрый день.У меня вопрос .В 2016году я вступила в долевое строительство дома. В 2019году дом сдан и я получила квартиру.на сегодняшний день я пенсионерка.но 2016-2017год я официально была трудоустроена.и платила налог на доходы. положен мне сейчас имущественный вычет на квартиру за 2016-2017гг.
Скорее всего, да
Добрый день! Огромное спасибо за Вашу статью с подробным разъяснением по заполнению 3 НДФЛ,все четко и понятно.
А можно один вопрос, а если квартира приобретена в 2016г. а в 2018г.продана по той же цене по которой приобретена,кадастровая стоимость ниже цены приобретенной ,ну и соответственно проданной квартиры.При этом имущественный вычет на покупку квартиры использован не полностью. Вопрос. Можно ли дополучить не полностью использованный имущественный вычет на купленную квартиру ,если она уже продана,и если можно ,то можно ли это сделать в одной декларации.
Спасибо.
Продажа квартиры не является поводом к приостановке получения вычета. Можете продолжать оформление возврата по проданной квартире.
Все данные о сделках купли-продажи за один год отображаются в одной декларации 3-НДФЛ